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房仲不告訴你!買房契約務必加上這一句
文章作者:OK忠訓國際 / 維護日期:105/10/07
上個月新北市發生一起低收入民眾含辛茹苦的存了6年購屋金,卻慘遭沒收的案件。因其聽信房仲之言,說房貸可以貸到8成,簽約付訂40萬元,沒想到銀行因「房子在都市計劃之外」為由,只核准6成,他付不出自備款,房子沒買成,40萬訂金也被沒收。然而先生為家中唯一經濟支柱,還得照顧領有身障手冊的妻子,父親又罹患失智症,還有兩個幼小的孩子,一家六口處境堪憐,令人不勝欷歔。

買房是人生大事,大多數的人幾乎都會碰到房貸,但貸款成數與個人條件及房屋狀況皆有關,不能憑單一條件篤定,也不見得一定能順利核貸。不少民眾因不諳銀行規則與契約細節,與房仲簽約購買房屋後,發現貸不了這麼多,自備金又不夠,最後只能眼睜睜的看著訂金被沒收,房子金子一下都沒了,真的是賠了夫人又折兵。

無論有沒有房仲口頭或字面的保證,為避免這樣的情況發生,為自己留後路的步驟絕對不可少,其實只要在簽約時,向房仲提出加入「因未核貸或貸款成數不足而無法完成購屋,得主張契約無效」之字樣,就不會白白浪費了訂金。但這一個小小的動作,房仲並不會主動提出,只能靠自己主張及要求,才能形成自我防護網。
除了房貸事宜,買房仍須注意其他幾個地方:
一、課稅問題
今年實施房地合一稅制,若不想被課高額稅款,賣屋須注意房屋持有時間,持有時間愈短,課稅愈重。
1.民國104年12月31日以前購屋,持有2年以上買賣屬於舊制,不適用房地合一稅制。
2.民國105年1月1日以後購屋,持有1年內買賣獲利將課45%的稅;持有1~2年則為課稅35%;持有2~10年為課稅20%(限境內居住者);持有10年以上僅課稅15%(限境內居住者)。

二、活用分期或寬限期
普遍來看,房貸利率為低,亦可分期20年以上,甚至銀行推出30年、40年期,但也不是分期愈長愈好,而是視自身狀況而定,畢竟時間就是金錢,延長了時間,同時也增加了利息,但在必要時也是得以用來轉圜,避免還款壓力過重,讓自己生活過度壓縮。

三、房貸壽險需衡量自身能力
房貸壽險是指:當房貸貸款人發生身故時,保險公司會將理賠金額優先賠給銀行,讓貸款人的房子不至於被銀行拍賣,若有剩餘款項,才會發給指定受益人(如家人)。這樣對家人來說,無疑多了一份保障,但也增加還款壓力,因此,房貸貸款人務必要衡量自身能力,考量是否能承擔這樣的支出,避免簽訂合約後又付不出款項,造成更大的損失。

買房花費金額大,審慎考量是一定要的,為避免不實欺騙或誤解,可向多方專業人士求證,甚至可以量身諮詢,得到正確的建議,讓值得信賴的專業人士為自己謀福利,不僅多了一份保障,也能從中學習到保護自己的知識。
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