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房屋遭法拍?把握黃金急救時間
文章作者:OK忠訓國際 / 維護日期:106/02/14
莊先生年輕時曾有30萬的債務未繳清,後來被銀行外賣債權給資產管理公司,多年後離了婚又換了工作,雖然還要揹70幾萬的房貸,但日子也還過得去。然而三個月前收到法院通知,上面告知自己住了十幾年的房子被假扣押,資產管理公司也告知之後將進行法拍,頓時讓他驚慌失措,算一算,至少要貸下155萬元才行!但他還有房貸未繳完,也無法一下調度這麼多資金。想到這裡,真的是吃不下也睡不著,連工作也無法專心。

「怎麼了?臉色這麼差!」在面臨這個重大難題時,幸好朋友的關心讓他有機會說出口,於是他透過朋友介紹,來到OK忠訓國際尋求協助。


當我們瞭解他的狀況,明白他的慌張和緊急,便向他說明:「您的房屋目前有假扣押的情形,必定會牽扯到法院,要整個解決無法求快。但請放心,我們趕在房子被法拍前將假扣押的問題解決,一切就比較好處理,之後再以房貸來解決資金需求。」於是立即請他先去申請聯徵信用報告書(註1),同時我們送出資料請銀行先對房屋鑑價評估,以縮短花費的時間。

然而莊先生的聯徵資料一調出來,發現上面並無債務紀錄,莊先生一聽,非常訝異:「咦?怎麼會這樣?」他回應說,因為太久了,哪時被註記、哪時已註銷(註2),已經記不得,但能確定的是,目前他的信用實屬正常。

我們仔細評估房貸過件機率後,便協助他處理與資產管理公司的債務問題,且房屋估價後是有足以償還債務的空間,我們遂為他篩選合適的房貸方案,以他的收入及不影響基本生活為原則,最終申請房貸成功,貸下200萬元,月付不到1萬2千元!

「太好了,房子總算保住了!」這樣的結果,不僅及時處理了債務,使房子不被法拍,之後的房貸也讓月薪不足3萬元的他得以負擔,令他鬆了一口氣,也感謝OK忠訓國際助他度過難關,之後只要每月按時繳交房貸,就可以保有安定的生活。



專家解析:
假扣押是指債權人為避免債務人脫產等行為,於訴訟尚未確定前,先聲請法院准予查封債務人的財產,暫時禁止債務人處分財產的保全措施。所以,被假扣押中的房子,屋主如有資金需求,想以房屋增貸,會增加困難性,一般銀行通常不願承辦,建議尋求專業協助及時處理,避免產生更多問題。

倘若一直拖延至債權人取得執行名義,進行法拍,若拍賣成功後,要想保住房子就只得和新買主談,這將衍生出更多麻煩,而且不見得能成功,因此趕在法拍之前處理,得抓住重要的黃金時間。一般來說,從假扣押開始,至少有10天至2週,甚至半個月的時間,即使扣除信函寄送時間,是有足夠時間可進行處理的。

以莊先生的案例來看,他的信用正常看似幸運,因為若有信用瑕疵就得花更多時間去處理這塊問題,然而他對自身的債務狀況不甚瞭解,其實對債務人來說是危險的,不知何時會衍生出什麼問題,雖然在此次事件並無影響,但這仍需要提醒所有債務人務必瞭解自身財務狀況,以及時應變並解決。

再者,莊先生及時求助專業,也是促使這次解決危機的助力。有的人發生此類問題,可能會想自己去和銀行或債權單位談,但若不熟稔銀行準則或不具備相關專業知識,例如每家銀行的收支比算法不盡相同,其審核門檻也會有些不同,這樣一來很可能錯過良機而造成更嚴重的問題。更何況一般銀行大多不會主動教民眾要執行哪些步驟或細細說明每一關鍵,若只是在民眾送件之後,告知過件或不過件,對民眾來說幫助不大,而且調閱聯徵最好不要超過3家(註1),否則會影響後續銀行核貸的評分。

如果遇到像莊先生這樣緊急的問題,千萬不要徒增風險和時間的花費,應找尋值得信賴的專業人士,才能及時解決財務問題,避免產生更多的麻煩。






註1:所謂聯徵係指個人或企業與所有銀行往來的信用紀錄,會註記在「財團法人金融聯合信用徵信中心」。三個月內聯徵紀錄重覆查詢超過三次,短期內便無法申貸,必須等三個月後才能再度送件。

註2:聯徵中心各項信用資料之揭露期限,依據金融監督管理委員會(以下簡稱金管會)訂定之「銀行間徵信資料處理交換服務事業許可及管理辦法第21條第3款」規定,報經該會核備之資料保有期限及揭露予會員金融機構查詢利用範圍為:
一、資料保存至特定目的消失。
二、提供會員金融機構於符合特定目的下之利用,當事人資料之揭露期間為:
(1)逾期、催收及呆帳紀錄,自清償之日起揭露3年,但呆帳紀錄最長不超過自轉銷之日起揭露5年。
(2)退票紀錄自退票日起揭露3年,拒絕往來紀錄自通報日起揭露3年。但對於退票已清償並辦妥註記者,自辦妥清償註記之日起揭露6個月;拒絕往來提前解除者,自拒絕往來提前解除之日起揭露6個月。
(3)破產宣告紀錄或清算裁定註記,自宣告日或裁定開始清算日起揭露10年。更生註記,自更生方案履行完畢日起註記4年,但最長不超逾法院認可更生方案之日起10年。
(4)信用卡資料
信用卡資料揭露期限,自停卡發生日起揭露5年。但款項未繳之強制停卡資料,未清償者,自停卡發生日起揭露7年;已清償者,自清償日起揭露6個月,但最長不超過自停卡發生日起7年。特約商店資料揭露期限,自解約發生日起揭露5年;特約商店每日請款交易資料,自請款交易日起揭露1年。 信用卡戶帳款資料揭露期限,繳款資料自繳款截止日起揭露1年,催收及呆帳紀錄自清償之日起揭露6個月,但呆帳紀錄未清償者,自轉銷之日起揭露5年。
(5)會計師受懲戒處分資料,除撤銷簽證之核准及除名者永久揭露外,餘皆自處分或懲戒日起揭露5年。
(6)其他信用不良紀錄,自事實發生日起揭露5年。但其他法令或契約對於各該資料揭露利用期限另有規定或約定者,從其規定或約定。
(7)其他資料之揭露至特定目的消失為止。
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