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房貸二胎是什麼?該注意哪些事?
文章作者:OK忠訓國際 / 維護日期:106/05/24
房屋是有形資產,無論古今都視為重要財產,好似有屋就有家,也就有了依靠。的確,房屋在手,可以周轉運用。李小姐也是這樣想的,她因自營早餐店,需要一筆100萬元的裝潢修繕費,但她的收入都是領現金,銀行帳戶存款進出少,甚至有提領至百元的情形,自身也無勞保,而且還身負房貸,她想以房子再貸款,卻因評分不高而被銀行退件。苦無辦法之下,便找OK忠訓國際協助,才得以二胎房貸順利取得150萬元的資金。

以李小姐的案例來看,雖已有房貸,要再貸款是可行的,也幸好她沒有一再送件,因為每一次送件,就會因銀行查閱貸款人信用紀錄而在聯徵紀錄上多一筆調閱紀錄,若是多送就會多查,這對自身評分有害無益。在這樣的情況下,先找尋專業人士詳細評估,給予建議並另尋管道,才順利解決財務問題。

房屋增貸?房屋二胎?兩者不相同
房子即使有房貸未還清,還是可以再貸款的,但一般人比較知道的是「增貸」,可是「二胎」是什麼呢?這兩者有什麼不一樣呢?
你買了一間房子,向銀行辦理房屋貸款,就是一胎房貸。

假如房子的可貸金額為200萬元,目前貸款剩餘100萬元,而你需要50萬元資金,可以向原貸銀行貸款150萬元全房貸。這就是直接增貸。

至於二胎,假設房子的可貸金額一樣為200萬元,目前貸款仍為200萬元,而需要50萬元的資金,那可向其他家銀行辦理二胎50萬元。

有些民眾不知道房子可以直接做二胎,想說房貸才繳沒多久,增貸的空間一定很少,於是放棄房貸一途,是有些可惜。其實銀行會根據房子目前的價值,減去首順位抵押權設定的金額或一順位銀行貸款餘額後 ,將增加的部分設定為二順位抵押權,來貸款給房子所有權人。

也就是說,一胎房貸是有擔保的長期貸款,二胎的話,與信貸有些相似之處,只是有加上房子做設定,簡言之,就有擔保的信用貸款,一樣會看貸款人的條件而定。

辦理二胎房貸需要注意的地方
二胎房貸會依照房屋所在地、房屋狀況及房價、是否為自住等條件,來決定承貸貸款額度。

如果房貸或二胎繳不出貸款,或者有其他信用卡或信貸的銀行對你的房子做扣押拍賣,拍賣出來的金額會針對設定的順位開始還款。

假設房貸100萬,二胎50萬,法拍金額只有120萬,那法院會先清償第一順位的一般房貸金額100萬,其餘20萬還款至二胎銀行,不足30萬的部份就等於繼續積欠二胎銀行。

若貸款人無法還款,法院在拍賣房子後,通常第二順位銀行必須先等清償第一順位銀行之後,才能拿到款項,因此銀行多半不太願意承作二胎房貸,且二胎房貸利率也比一胎房貸高了不少。

辦理二胎房貸的管道及條件
雖然比起信貸要有固定的薪資證明或扣繳憑單、計算月收入22倍等條件,二胎房貸較為簡易,但會比一胎房貸審核嚴格,較適合小本生意者、SOHO族、個人工作室、沒有固定薪資的業務族群等等。不過每間銀行二胎房貸過件條件不盡相同,有些二胎房貸在銀行無法過件或估價不滿意,可先向相關專業人士諮詢評估。

辦理二胎房貸需要:
1.所有人身分證
2.房屋或土地所有權狀
3.工作收入證明
4.房貸繳息紀錄

建議想要以房貸來解決資金需求的民眾,可以先審視手頭上的房子是否有增貸空間,若空間不大或是沒有空間,再來考慮二胎房貸,千萬不要隨意向不明私人融資或不法單位借取高利貸款,而讓財務問題更嚴重。


(註:上述案例為實事改寫,為保護當事人改以匿名稱之。)
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