從自建到融資：我如何成功用透天屋貸出七成資金

在外租屋多年後，我和家人終於決定在老家附近自地自建一棟透天住宅，實現我們「擁有自己家的夢想」，從購地、設計、發包、監工一路走來，花了將近兩年時間，終於順利落成，也順利取得使用執照；起初，我們全程以自有資金興建，並沒有使用貸款，但房子完工後，為了預留未來生活與家庭預備金的資金彈性，我開始思考是否能以這棟自建透天為擔保，向銀行申請一筆「原屋融資」貸款。

不過，實際走一趟才發現，這段過程遠比買預售屋或成屋後辦貸款要複雜得多。

自建屋鑑價難度高，銀行難以參考比價依據

向銀行申請原屋融資時，他們最在意的是「這棟房子的價值有多少？」，這聽起來很簡單，但實際上卻比想像中麻煩。

一般建商蓋的房子，有完整的售價紀錄、類似物件的成交行情可以參考；但像我這樣從買地、設計、施工都是自己處理的，銀行與估價師往往無法找到可以直接比較的案例；也因此，估價師通常會保守評估，導致鑑價金額偏低，影響最終能貸到的金額。

缺乏建造契約與付款紀錄，降低銀行對造價的信任

我在興建過程中，為了節省成本，是分段找不同的工班施工，也沒有與統包營造簽正式合約；材料費、人工費也大多是以現金支付，因此在申請貸款時，銀行詢問我「建築成本支出明細」時，我一開始幾乎拿不出什麼可以證明的文件。

這讓銀行對我當初的自建成本產生疑慮，無法確認這棟房屋的「造價」，也擔心實際建物是否與登記一致，甚至一度懷疑是否有未登記的增建部分，進一步壓低了鑑價金額。

補齊房屋歷程資料，有助提高估價與信任度

後來，我找上熟悉房屋貸款的OK忠訓國際，在他們建議下，我補齊以下幾樣資料，讓銀行與估價師能掌握這棟房子的完整輪廓。

1. 土地買賣契約與登記謄本
2. 建築設計圖與建照副本
3. 使用執照影本（完工證明）
4. 房屋稅與地價稅單
5. 拍攝施工過程的照片（從地基、鋼筋、結構到完工）
6. 可提供的建材費、人工費收據或帳目紀錄，即使非正式發票也可附說明

這些資料讓估價師比較能掌握房屋實際結構與施工水準，銀行也較願意參考建造成本，調整鑑價方式。

專業協助，提升估價與核貸成數

在第二次送件時，銀行窗口表示這次估價是參考了附近同型透天厝的實價登錄案例，並輔以我提供的建造成本資料進行綜合評估。自建房通常缺乏大量直接比價對象，因此估價師在這次評估中，也納入了施工成本、屋況資料與稅務文件等補充資訊，以協助更準確反映房屋的實際價值。

結果顯示，這次的鑑價金額比第一次明顯提升了約15%，銀行也依據更新後的鑑價結果，核貸了七成左右的成數。整體流程從補件到完成撥款大約花了一個月，讓我順利取得資金，強化家庭財務的彈性與穩定性。

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