房子能貸多少？學會這幾招，房屋鑑價不呼攏

在申請原屋融資之前，申貸人最常遇到的問題是：「我的房子到底可以貸多少？」銀行不一定按照市價來評估，而是根據內部估價機制來決定貸款上限與成數，想避免被低估、錯失貸到理想資金的機會，就要先學會自己評估房價，才是踏出成功申貸的第一步。

為什麼要自己先評估房價？

原屋融資是擔保型房貸，銀行會根據房屋的鑑價結果決定放款金額，但銀行鑑價不是依據市場現況，而是參考實價登錄、內部電腦鑑價模型、房屋屬性與地段條件等多重指標來計算。若能事前掌握房價行情，可以提升申辦的順利度：

1. 預估可貸金額範圍：例如若實價行情為1500萬，銀行採七成成數，約可貸1050萬；若自己誤以為市值有2000萬，可能導致過度樂觀，心中先有底，資金規劃才能精準。
2. 了解房屋的優缺點：如屋齡超過30年、社區成交稀少、位於邊間、頂樓加蓋或無電梯、坪數大小等，都可能被銀行視為扣分因素，降低放款意願。反之，若房屋位處熱門學區、管理良好、樓層適中，則更具鑑值優勢。
3. 談判更有憑據，避免被低估：若鑑價明顯偏低，可出示近期實價登錄 資訊做為爭取再議的依據，提升核貸金額或轉向願意接受合理鑑價的其他銀行。

影響房屋鑑價的六大關鍵因素

1. 屋齡與建物狀況：新成屋、屋況良好者，估值較佳。
2. 地段與生活機能：學區、捷運、公園周邊物件行情穩定，空屋率低區域更具增值性。
3. 建物型態：電梯大樓普遍高於老公寓、公寓無電梯者估值較低。
4. 坪數空間：小坪數尤其是套房，貸款成數可能會較低，利率也可能較高。部分銀行甚至不承作小於12坪或15坪的套房貸款。
5. 樓層與坐向：高樓層、面朝景觀戶型行情較佳。
6. 同社區成交行情：近3個月內是否有實價登錄紀錄，會直接影響銀行鑑價。

如何自行評估房價行情？

一、內政部不動產交易實價查詢服務網

實價登錄 2.0 平台（https://lvr.land.moi.gov.tw/），可查附近相同建物近期成交價格。

1. 查詢時建議篩選「同棟大樓」、「相同樓層區間」、「屋齡接近」、「坪數接近」的資料，才具有比較價值。
2. 注意是否含車位、總價拆算方式（有些實價登錄未分列車位），避免誤判每坪價格。
3. 實價登錄是銀行AVM鑑價模型的重要依據，掌握最新成交可更精準預測可能貸款成數。

二、諮詢週邊房仲

例如信義房屋或永慶房屋可優先詢問。

1. 專業房仲熟悉區域行情，能提供近期成交物件資訊與房屋優劣分析。
2. 若想取得較貼近銀行鑑價的行情建議，盡可能不要直接表明自己是屋主，因為房仲可能會刻意報高價格爭取委賣機會；建議改口說是「銀行估價人員」，更容易取得真實成交行情區間

掌握鑑價，申貸更精準

不必是房仲也能搞懂房價，只要掌握正確的查詢方式、了解鑑價邏輯，就能在送件前大致掌握貸款成數與利率可能區間。善用實價登錄、房仲比較以及專業顧問的諮詢，你也能精準推算房屋行情價，讓房貸申請更穩、更快、更到位。

立即預約房屋貸款諮詢

了解房屋的鑑價後，要送件哪間銀行更是重點，尤其是屋齡高、坪數小、附近無捷運站或是套房格局等物件，更要謹慎挑選適合的銀行，每間銀行願意承作的屋件不同，送錯銀行等於前面的準備全都白費。尋求專業貸款顧問的協助才是最佳選擇，一通電話，免費諮詢OK忠訓國際，為你把關。

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